กระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

กระบวนการประเมินราคา ได้เริ่งขึ้นเมื่อผู้ประเมินราคาได้จำแนกแจกแจงปัญหาการประเมินราคาอย่างครบถ้วน แล้วสิ้นสุดลงเมื่อได้แก้ไขปัญหาโดยการทำรายงานส่งไปยังลูกค้าที่ว่าจ้าง ดังนั้นกระบวนการประเมินราคาคือการกำหนดปัญหา แล้ววางแผนเพื่อแก้ไขปัญหานั้นโดยมีการเก็บ รวบรวมข้อมูล ประมวลข้อมูล วิเคราะห์ข้อมูล และตีความข้อมูล เพื่อแปลงเป็นมูลค่าตามที่ได้รับมอบหมาย

ประกอบด้วย 3 วิธีซึ่งถือเป็นสากล 

1.วิธีต้นทุน (Cost Approach) – มูลค่าหาได้โดยการประมาณการต้นทุนก่อสร้างใหม่ของสิ่งก่อสร้างหักด้วยค่าเสื่อมราคา แล้วบวกด้วยมูลค่าของที่ดิน

2.วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Approach)-มูลค่ากาได้โดยการเปรียบเทียบราคาซื้อขาย ทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันในตลาด

3.วิธีรายได้ (Income Approach)-มูลค่าหาได้โดยคำนึกถึงรายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับ แล้วแปลงมาเป็นมูลค่า

ทั้ง 3 วิธีนี้ มีความสัมพันธ์ซึ่งกันและกัน โดยแต่ละวิธีจะเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ทางด้านการขาย ต้นทุน และรายได้ ขึ้นกับลักษณะของทรัพย์สินที่ทำการประเมินราคานั้นๆ โดยแท้จริงแล้วในทางทฤษฎีมูลค่าที่ทำการประเมินได้ จากทั้ง 3 วิธีนี้จะมีมูลค่าที่ใกล้เคียงกัน แต่ในทางปฎิบัติแล้วผลที่ได้อาจจะได้ผลที่ใกล้เคียง หรืออาจจะแตกต่างกันมากก็ได้ซึ่งมีสาเหตุมาจากหลายประการดังนี้

• ความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้ในการประเมินในการประเมินราคาของแต่ละวิธี
• แต่ละวิธีมีข้อดี และข้อเสียที่ต้องคำนึงแตกต่างกัน
• แต่ละวิธีจะเหมาะสมกับประเภทของทรัพย์สินไม่เหมือนกัน